上海的租售比，悄悄破了记录-投行家

又是一年正月初八，开工日。受到返程复工，工作及薪资变动，房价下滑等因素影响，今年“小阳春”下的租房市场，注定带着几分不一样的色彩。和以往不同，当前市场还并存着史上最低的房贷利率和不断上浮的租售比。二者如同钩子一般，不断搅动着那些游走在租房和买房之间的年轻人。当这些繁复的因素混杂在一起，租房市场究竟会发生什么变化？从租金到房价，我们又能看到什么？注：文中所提租赁房源数据均源自某头部中介。

两房，租赁界的性价比之王

就在12月底，我和曹家渡一位中介小哥闲聊时，谈及自己手上十几套租赁房源中，最难租就属一套120多平的3房，空置快3个多月不说，租金下调后也鲜少有人问津。如今的价格几乎已经到了从房东那，签5年租约换来的“成本线”了。“现在的租客都在消费降级，原来那些租三房的跑去租两房了，需求就这样一层层下来了。”在对比了去年12月与今年1月的租金情况后，我发现数据早已悄悄给出了“答案”。注：这里仅根据房间数做租金的统计，同等房间数下，受到面积大小等影响，价格会有一定幅度的波动，仅供参考。首先1月租金环比上涨的区域，我都用色块做了标识，整体来看依然还是跌多，涨少。但这并不是今天最重要的，我们继续看各类租金间的差异。以今年1月，内环内的四组数据为例：一房与两房间的租金差值为3300元；两房与三房差8078元；三房与四房的租金差达到15923元。原来在两房和三房之间，藏着一条明显的价格“鸿沟”，而且随着户型的增大，这条鸿沟也在加速扩大。这个情况由内向外延伸，直到外郊环才开始出现消减。

这也很好的解释了当下客户从三房转投两房的原因，比如在内环内，缩减掉一个房间，全年租金立省好几万。我继续对上述数据，按照房间数量＝租房人数的情况做了一个租金均分，发现两房的性价比“含金量”还在上升。在几乎所有环线内，对比同环线中的一房、三房、四房，两房在个人分摊租金时，压力表现最小。即使跨环线看，比如内环内的两房价格，分摊到个人是4524元，低于内中环间一房的4803元，以此类推。换句话说，只要能接受两个人合租一套两居室，租房时就能向着市区前进一个环线，对于在市区上班，又在意通勤时长的人来说，不失为一个两全其美的办法。租房时的“性价比”小妙招，就这样水灵灵的被大数据找到了。

关于轨交远近对租金的影响

这次我还特地关注了租客看重的另一个因素：轨交对租金的影响。

注：数据中的空缺，是大数据所采集的时间点，没有在租房源信息。从已有的数据全貌可以得到两个信息：1、任何环线下，房源1km范围内有地铁的租金普遍高于没有的。2、轨交对租金的增幅影响，在内环内和郊环以外两个区域表现更为强烈。以上文中性比价最高的两房产品来看：在内环内和郊环以外，1km内有无地铁的租金差分别达到了1.25倍和1.37倍，其余三个环线的差异基本在1.09倍上下浮动。这里我聚焦了郊环外各户型的租金情况，着实令我惊讶！
一房、两房、三房、四房，对应的租金差分别为27%、37%、33%、8%。仅一环之隔的外郊环间，对应的数据则为8%、9%、11%以及12%。此刻，郊环外小伙伴被地铁捆绑的租金瞬间具象化了。

省银子or省时间，他们所面临的取舍，要比其他环线的小伙伴煎熬许多。造成郊环外租金差异如此之大的原因，离不开老生常谈的职住分离。无论五大新城还是一些“睡城”板块，诸如曹路、泗泾等，人们出行对轨交的依赖性极强。加上很多板块只有1条地铁通达市区，轨交又往往与商业资源绑定，导致了轨交对租金的“话语权”极强。

租售比，悄悄创下近8年新记录

对于当前的租房市场，普跌就和过去的房价一般，已经成为了一种共识。

但这背后，我们还要注意到一点：上海的租售比正在快速提升。
截止1月，全市二手住宅的租售比来到了1.73%，创下2018年以来的最高记录。

租售比计算公式: 租售比 = (月租金收入 × 12) / 房屋售价 × 100%谈到这里，不少人会拿出上海的数据和欧美、日本相比。说实话，大陆一线城市的租售比普遍比国际同级别城市大约低2/3左右，这是一直以来不争的事实。
但如果单纯以这点去判断上海房价的未来，那究竟是房价要再跌3成，还是租金再暴涨一轮呢？
显然，任何一种情况在当前的趋势下都极难成真。所以我们退回到上海自有的租售比框架内。

我以环线＋房间数进行分析，可以清楚的看到，所有环线内一房的租售比均已突破2%。其中，内环内和内中环间，一房的租售比连续3个月稳定保持在2%和2.2%。
有所波动的情况出现在中环线以外，3个月来在2.2-2.4%之间来回浮动。
三房、四房的租售比目前仍然最低，基本维持在1.5-1.6%左右，低于均值。切换到“稳定性”的角度看，内环内无论几居室，整体租售比已经连续3个月企稳了。
在一定程度上折射出内环内的房价正在趋向于稳定。对于接下来想在中环线以内租房或是买房的小伙伴来说，无疑是一个比较重要的参考指标。

因为租售比越高，房东持有房子的成本就越低，这一点在租赁市场或许影响不大，但转入二手市场，就会明显增强房东在议价时的底气。巧的是，1月初我们在时隔19个月后，首次监测到全市二手房基价出现了50元的轻微上浮。租金和房价，在此刻不谋而合了。

悬念与机遇

尽管内环内的租售比开始企稳，全市二手房价轻度上浮，但一切仅仅是刚刚开始，前方要突破的压力依然不小。

我们把各环线的租金环比涨跌幅摊开来看。

左侧：一房两房的小户型环比涨跌情况相对良好，尤其各环线内的两房，价格稳定，甚至还出现最大的租金涨幅。右侧：三房、四房租金情况堪忧，更大的跌幅集中在这里。但大户型的租金表现，恰恰才是反映当前的经济环境和个人收入，如果预期不转好，大量三房四房的租金未来下行的压力依然巨大。好在，上海能给予各方的信心依然相当扎实。根据猎聘网在对2018年至2023年上半年的人才追踪报告显示，大约有近4成的人，在离开一线城市后选择重新回流，其中上海2023年上半年的薪资同比2018年增幅领跑全国。另据《脉脉2024年度人才迁徙报告》，去年1—10月，北京和上海依然是新发岗位最多的两大城市。

图源《脉脉2024年度人才迁徙报告》其次，上海依然是万亿GDP城市中的No.1。2023年末，我国当时的万亿GDP城市为26座，到了2024年仅增加了一座唐山。随着经济增速的放缓，未来想要进入万亿俱乐部的机会变得越来越微小，头部城市的马太效应正在提速。作为中国第一座5万亿之城，上海虹吸人才的能力将持续强劲。而无论对于租金还是房价，只要有源源不断的新增人口，那一切就是永存的希望。

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