会员登录 / 注册
7x24小时在线客服
3万亿“公募一哥”，出手自购！
管理规模达3万亿的易方达基金宣布自购旗下基金产品
财政部推“EOD+PPP”模式，EOD火了！什么是EOD?
EOD要火！什么是EOD？
蚂蚁财富再回应葛兰基金退出周销量排行榜
近日，蚂蚁财富再度表示：“为了完善榜单的排名逻辑，自2月12日起，我们在单一申购人数的基础上增加...
地产行业目前正在经历“至暗时刻”，恒大爆雷，华夏幸福重组，协信远创破产……过去资本无序扩张积累的长期风险隐患全面暴露。但一个行业的危机却为另外一个行业开启了无法估量的蓝海。
来源丨不良资产头条综合中金、绿城管理
绿城的体系里面有三家上市公司：绿城（中国）、绿城服务、绿城管理。分别代表地产开发、物管及代建三个不同的领域。其中绿城管理被业内称为代建之王，其承建了大量的保障房项目。
据悉，绿城管理近期签署了多个不良资产处置项目，并于东方资产达成战略合作，绕道杀入地产不良市场。
12月30日，绿城管理宣布与中粮信托就江阴城南项目签署合作协议，绿城管理将为该项目提供资方代建服务，该项目此前系江阴恒大华府，属于典型非标遇困项目。同时，还与广西玉林市建筑安装工程公司组成联合投资体，参与广西官塘投资发展有限公司破产后的重整计划。
不仅如此，绿城管理正与四大AMC之一的东方资产进行战略合作，据称，多个涉房类项目已进入商务阶段。
据绿城管理副总裁祝军华曾表示，除了东方资产外，中国信达也与绿城管理共同处置项目。
代建行业站上了新风口
绿城管理是绿城中国全资子公司，成立于2010年9月，于2020年7月港交所上市，是中国首家运用轻资产模式的代建公司，其不需要为项目投入大量财务资源，项目拥有人主要承担土地收购成本及物业建造成本，只提供涵盖整个物业管理生命周期的全方位代建服务。
这个市场有多大？
据中指院报告预计，2020-2024年国内代建市场的新订建筑面积复合增速为23.5%，预计2024年行业的新订建筑面积达到约1.94亿平方米，其背后的假定为2024年商品房市场销售面积维持在13亿平方米左右，对应的代建行业渗透率约为14.7%。
除了正常的市场增量，房地产公司流动性紧张问题早已被摆上台面，而四大AMC手中有大量的地产类不良资产，也需要引入代建公司全方位管理。
四大AMC的涉房类不良资产占比持续保持在50%左右。以信达和华融为例，2019年两家公司涉房类重组不良资产占比分别达到49%、51%，其中，信达收购重组类不良房地产债权资产净额达到979.74亿元，华融收购重组类不良房地产债权资产总额达到1945.76亿元，不良房产市场规模之大可见一斑。
背靠四大AMC绕道后端处置
借助四大AMC直接杀入房地产不良资产处置后端是更为简单的方式。
2021年7月，绿城集团的元老级人物宋卫平就已经与厦门资产管理公司一起接手了顺华地产的破产资产，对其在建工程进行复工续建。
在不良债权的抵押物中，房产和土地占有绝大部分的份额，而四大AMC自有一套“投融管退”机制，可以将不良资产直接转卖给房地产公司或其他金融机构，在过去地价、房价上涨预期高的情况下，总能找到买家。
现在简单粗暴的快进快出路子明显收窄。金融机构更加注重借助盘整方式，即主动将不良资产改造良成优质资产，通过市场销售来最终实现项目变现和正常退出。
尽管金融机构具备资金实力，但往往缺乏房地产开发和项目管理经验，需要引进专业的房地产开发商进行针对性地服务支持，这就为代建公司提供了绝佳的机会。
截至2021年6月，绿城管理代建项目总数达到334个，合约总建筑面积8400万平方米，在建面积提升至4370万平方米，整体可售货值约4677亿元。
绿城管理表示，后续将继续深度介入不良资产处置。
拆解”代建之王”
事实上，作为中国最早一批探索代建模式的房地产企业，绿城管理的起步的确非常早。公开资料显示，绿城中国首个代建业务始于2008年，当时接手政府项目开始进入该领域。2010年，绿城中国正式接触商业代建，接手了一个名为“瑞安玉园”的项目。
虽然含着“金汤匙”出世，有着“代建之王”之称的绿城管理通往资本市场的路却并非坦途。智通财经APP了解到，绿城管理最初的几年还是由绿城集团创始人宋卫平控股，后经过一系列业务重组、股权转让，上市公司绿城中国成为绿城管理的唯一股东。
而绿城管理早在2017年就开始启动上市计划，于2018年初通过了绿城中国董事会的审批。但之后随着绿城元老寿柏年清空绿城中国股份，绿城管理的上市计划暂时搁浅，直到2019年重新启动，于2020年3月正式向港交所递表。
招股书显示，绿城管理于2017年、2018年及2019年，公司的收入分别为10.159亿元(人民币，单位下同)、14.81亿元及19.939亿元;期内，公司的年内持续经营业务所得利润分别为2.558亿元、3.63亿元及3.889亿元。
绿城管理收入主要来自三大业务：商业代建、政府代建和其他业务。其中商业代建在过往的经营期间，占其收入的绝大部分。其中商业代建在过往的经营期间，占其收入的绝大部分，一直维持着70%以上的比重。有意思的是，在商业代建业务中，自行运营的比重正在逐年有所降低，而与业务伙伴合作的比重逐渐提升。
作为中国地产代建的绝对龙头，于2019年12月31日，公司于中国26个省、直辖市及自治区的85座城市及于柬埔寨一座城市拥有260个代建项目。
从已签订的代建面积上看，截止到2019年年末，公司代建的总建筑面积为6752.41万平米，已建成和在建项目为别为551.16万平米和3752.31万平米。其中商业代建总建筑面积3820.31万平米，已建成和在建分别为474.19万平米和1567.36万平米，一半以上均处于代建状态;政府代建中约有74.51%处于在建状态，公司储备的项目资源较丰富。
值得注意的是，绿城的代建业务采用代建费用模式，即代建公司收取管理费用以管理物业开发。而正由于绿城管理的起步较早，且在发展的过程中逐渐拓展客户群体，来自绿城中国的比重并不大，也不存在客户集中度高和高度依赖母企的问题。
